央广网北京4月12日消息（记者门庭婷）近期，中指研究院发布的一项研究数据显示，2022年，代建企业代建项目新签约建筑面积首次突破一亿平方米。在房地产行业调整、城投成为拿地主力、大力发展保障性租赁住房等背景下，代建市场空间逐渐释放，房企也将其视为探索新发展模式的重要路径。
房地产行业调整成代建市场“催化剂”
代建并不是新事物，最早的政府代建出现在20世纪90年代，商业代建模式也已存在了十几年。然而，近几年来这一模式才成为市场热门。
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中指研究院统计数据显示，2022年，预计代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米，首次突破一亿平方米，较2021年同比增长11.3%。代建市场的快速增长，与近几年房地产市场的大背景息息相关。
从土地市场来看，面对市场调整，近两年房企拿地热情不似以往，特别是在2022年，民营房企出手更为谨慎，地方性城投公司托底土地市场成为普遍现象。据中指研究院统计，2022年拿地面积TOP100企业中，有地方城投公司71个，拿地金额TOP100企业中，地方城投占比达16.4%，较上年同期增加13.7个百分点。不过，城投公司拿地后入市率却低于规模性房企，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%。业内认为，这些尚未入市的土地能够为代建企业提供一部分机会。
与此同时，房地产领域不良资产比重的升高也给资本代建市场带来了增量。2021年下半年以来不少房企出现流动性危机，“随着不良资产的增多，接手出险项目的金融机构或AMC也需要寻找代建，为项目品牌背书同时完成保交付任务。”克而瑞在相关报告中表示。
土地市场与房地产市场的变化之外，保障性租赁住房建设规模正在逐步扩大。2022年8月，住建部表示，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房870万套（间）。而保障性租赁住房的建设也会增加政府代建的市场空间。
多种原因的叠加，成为了代建市场规模增长的“催化剂”，促使市场空间持续释放。
轻资产高盈利吸引房企积极入局
市场需求客观增长的同时，从房企视角来看，代建也是一块极具诱惑力的市场“蛋糕”。
一方面，在“房住不炒”的主基调下，探索新发展模式是房企发展的重要方向，而在“三道红线”的压力及土地成本高企、融资环境收紧等情况下，过去高杠杆、高周转、高负债的发展模式难以为继，由重资产模式转向轻资产模式是很多房企的共识，代建恰恰是这样一条赛道。
另一方面，当房地产行业盈利水平普遍下降，代建业务却表现出相反趋势，为企业经营贡献了较高利润率。中指数据显示，2017年以来，房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%，到2020年达到25.4%，高出传统房地产净利润率超10个百分点。
具体到企业，中原建业年报显示，其2021年、2022年度净利润率分别为59.2%和50.1%，而上述两个报告期内，建业地产毛利率仅为16.2%与7.9%。绿城管理2022年综合毛利率达52.3%，绿城中国同期毛利率则为17.3%。
轻资产模式的优势与较高的盈利水平，让众多房企对代建业务“心向往之”。据克而瑞统计，截至2022年11月，发展代建业务的品牌房企已经超过60家。
可以看到，2022年的代建市场也是风起云涌。先是万科新增投资企业深圳市安居建业投资运营有限公司，此后便是世纪金源旗下腾云筑科置业收购当代管理、朗诗地产更名“朗诗绿色管理”、龙湖官宣龙湖龙智造、碧桂园公开表态进军代建业务等。
值得关注的是，上述企业中不乏代建领域的“后起之秀”。以龙湖龙智造为例，根据企业发布的数据，仅2023年一季度，龙湖龙智造已获取10余个建管项目，总建筑面积近200万平方米，获取项目的速度处在行业领先地位。
截至目前，龙湖龙智造累计获取建管项目40余个，总建筑面积超800万平方米，业务遍及北京、成都、重庆、杭州、武汉、苏州、济南等核心一二线城市。此前，龙湖集团董事长兼CEO陈序平曾表示，龙湖集团持续聚焦高能级城市，88%的销售货值均布局在一二线城市。龙湖龙智造延续集团战略，累计外拓获取的建管项目中，超90%聚焦在核心一二线城市。实际上，聚焦高能级城市能够高效地实现项目销售去化和代建回款，项目安全性更高，这也为龙湖龙智造的快速发展奠定坚实基础。
今年3月23日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布“2023房地产开发企业代建地产”榜单，龙湖龙智造位居TOP5，跻身行业第一梯队。
房企持续优化布局预分食千亿级蛋糕
尽管代建市场热情持续高涨，但对传统房企而言，进入新赛道必须适应新规则。绿城管理CEO李军曾形象描述“代建之痛”，他认为，房企的开发能力不代表代建能力，“做代建就如同开了个餐馆，一个好的餐馆不能只烧一种菜，要懂得满足所有客人的需求。”
因此，房企布局代建业务后，除了寻求规模的增长，更在拓展业务边界、扩大服务范围、优化服务能力方面持续发力。
“代建第一股”绿城管理形成了“3+3”业务模式，在政府代建、商业代建及资方代建三项代建主业基础上叠加金融服务、产城服务及产业链服务三项配套服务。
中原建业则遵循“新蓝海战略”“大中原战略”“省域化战略”，在深耕河南主战场外，发力省外大中原区域，以促进省外业务实现更大突破，形成覆盖以郑州为中心，周边500公里范围内大中原地区的业务布局。
脱胎于“一个龙湖”生态体系的龙湖龙智造，受益于龙湖在数字科技领域超百亿元的长期投入，构建起行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR(VR+AR+MR）等地产数字科技集群，成为行业数字科技高地。
今年1月份，龙湖龙智造正式发布“六大业务飞轮”：龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智数科、龙智精工、龙智千丁等，提供全业态、全周期、数字化的“一站式解决方案，六大业务飞轮协同驱动，构建了完整战略生态。
当前，国内代建市场规模仍在持续扩大。东吴证券近日在研报中提到，经过测算，2026年代建业务的新签约金额规模达到397亿元，2022-2026年5年总规模可达1729亿元。克而瑞则在报告中指出，当前房地产代建行业整体规模仍然相对较小，整体开发市场的渗透率很低，对标欧美代建参与度可达20%-30%，国内代建行业未来增长空间巨大。
不过，同时也应该看到，对意欲在代建市场中站稳脚跟的企业来说，这是机遇也是挑战。伴随越来越多企业涌入，代建领域竞争加剧，行业集中度也有所提升。中指研究院在研究中表示，好的代建企业需具备良好的品牌输出能力、资源整合能力、经营管理能力。