2015年南京市某硬质合金厂因为同一个征收项目需要拆迁，那么评估范围都有哪些，如何评估和补偿呢？
案情介绍
AN QING JIE SHAO
1995年8月15日，陈1、汪某、陈2、陈3合伙成立南京JYD硬质合金制品厂，主要经营硬质合金制品加工、销售和机器安装、调试等业务。2002年，TX桥街道A村村委会招商引资，与陈1签订《土地租赁协议》。该协议约定，村委会将靠近山边的荒地5.1亩出租给陈1，租期30年。后因扩大生产需要，陈1等在其取得土地使用权的土地上自建厂房。因126省道南京段改扩建工程项目，南京JYD硬质合金制品厂被纳入征收拆迁范围。
(相关资料图)
126省道南京段改扩建工程项目（即“机场二通道项目”），于2015年12月获江苏省发改委批复工程可行性研究报告，批准机场二通道项目立项。截至目前，机场二通道项目尚未取得规划许可文件，雨花台区ZF也尚未发布征收公告。2015年6月28日，机场二通道项目建设指挥部发布《致“机场二通道”项目建设拆迁企业主的一封信》，该项目开始实际征收工作。
法律评估意见
FA LV PING GU YI JIAN
本次估价思路如下：
估价对象是南京JYD硬质合金制品厂因机场二通道建设项目征收造成的损失。估价范围是位于征收范围内南京JYD硬质合金制品厂所有的自建地上建筑物价值、装修及附属物价值、搬迁费用、停产停业损失。
▼1、估价的基本事实和法律依据。2002年，TX桥街道A村村委会招商引资，与陈1签订《土地租赁协议》。该协议约定，村委会将靠近山边的荒地5.1亩出租给陈1，租期30年，从2002年10月1日到2032年9月30日。2002年8月，陈1在承租土地上建设厂房及办公室。2005年8月，陈1在原厂区内进行扩建。该次建设经A村村委会、TX桥街道审批，有《TX桥街道新建项目审批表》进行佐证。依照机场二通道项目指挥部人户测量作出的《企业测算表》，南京JYD硬质合金制品厂自建厂房建筑面积约为2682.85平方米，其中砖混结构2056.27平方米，砖木结构18.18平方米，简易建筑30.24平方米，厂房加层104.14平方米，彩钢棚334.52平方米，另有两处待定建筑面积139.50平方米。南京JYD硬质合金制品厂拟被征收的土地性质为集体土地。
截至目前，机场二通道项目尚未发布正式征收公告，故我们根据机场二通道项目建设指挥部于2015年6月28日发布的《致 “机场二通道”项目建设拆迁企业主的一封信》（以下简称《一封信》），将项目征收实际开始时间确定为2015年7月。征收方在《一封信》中主张，本次征收参照适用《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发[2007]61号）、《（南京市征地房屋拆迁补偿安置办法）实施细则》（宁政发[2007]143号）、《市政府关于调整规范征地房屋拆迁补偿有关政策标准的通知》（宁政发[2010]263号）。但是，依照2015年5月29日发布的《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》第36条之规定，自2015年7月该办法施行后，前述三文件均被废止，因此本次征收项目应当适用2015年7月起实施的《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》（宁政规字[2015]15号）。根据该办法规定，征收方对被征收人南京JYD硬质合金制品厂给予的补偿包括：
（1）被征收人非住宅房屋价值的补偿;
（2）装修及附属物价值的补偿;
（3）因征收土地涉及非住宅房屋造成的设备拆除、安装和搬迁费用;
（4）因征收土地涉及非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿;
（5）本次拆迁项目对被征收人给予补助和奖励。
2、对征收房屋价值的补偿，应当考虑被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等因素，对于无证房屋，以补偿被征收房屋的重置成本价格为宜。
由于《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》施行后，原有集体土地上非住宅房屋补偿标准宁政发[2010]263号文件被废止，新的集体土地上非住宅房屋补偿标准尚未发布。依照《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》（江苏省人民政府令第93号）第12条第2款之规定：“征收土地涉及其他建筑物、构筑物的，应当依法给予补偿。能够重新安排其他建设用地的，对其建筑物、构筑物按照重置价格结合成新给予补偿;未能重新安排其他建设用地的，按照市场评估价格给予补偿。”可见，江苏省对于集体土地上非住宅房屋最新的征地补偿精神，是逐步向国有土地上房屋补偿标准靠拢，体现房屋的市场价值。从该征地补偿精神出发，我们拟通过参照已废止的宁政发[2010]263号文中的指导价和市场价分别测算被征收人可获得的补偿，为征收方给予合理补偿提供参考。
◆（1）重置成本法测算。根据《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》第20、21条之规定，征收土地涉及“非住宅房屋的征收补偿款由原房补偿款和区位补偿款两部分组成”，原房补偿款“按照重置价格结合成新评估确定”。我们依照上述规定办法，结合南京JYD硬质合金制品厂自建厂房因历史原因未取得房屋所有权证的现状，以重置成本法衡量因本次征收造成的房屋价值损失。重置成本法以估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，乘以成新率作为被征收人建筑成本的补偿价格。具体计算公式如下：
被征收房屋价值补偿金额=重置价x被征收面积x成新率
依照《南京市人民政府关于调整规范征地房屋拆迁补偿有关政策标准的通知》的附表二《非住宅房屋拆迁补偿款标准》规定，南京市不同结构的非住宅房屋补偿标准如下表：
参照上表标准，南京JYD硬质合金制品厂的房屋明细及补偿金额见下表：
可见，南京JYD硬质合金制品厂的房屋重置价格合计约为2306999.67元，即以重置成本法来测算，南京JYD硬质合金制品厂被征收房屋的补偿金额约为230.70万元。
◆（2）市场比较法测算。
测算步骤如下：
-a.运用比较法进行房地产评估时，应按下列步骤进行：
1)搜集交易实例；
2)选取可比实例；
3)建立比较基础；
4)进行交易情况修正；
5)进行市场状况调整；
6)进行房地产状况调整；
7)计算 比较价值。
-b.比较法计算公式 比较价值=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系 数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数
-c.搜集交易实例与选取可比实例通过访问房屋中介、经纪机构以及查阅网站等，结合评估目的和 评估对象的实际情况，经仔细分析、筛选，选取了与评估对象房地产 区位、实物、权益状况条件相同或相似的、成交日期与价值时点相近 的、交易背景为公开市场环境下的三个交易案例作为评估对象可比实例。
▲详细信息参照《企业征收关停补偿纠纷案例评析——以法律规定和评估技术规范为纲，解读企业征收关停纠纷的解决之道》书中案例十）
▼3、被征收房屋的价值，除考虑房屋本身的价值外，室内装饰装修以及附属物价值补偿也应当包括在内。装饰装修是附和在房屋上的添附物，已经成为房屋不可分割的一部分，使房屋当然升值。附属物，则是对室内、室外环境的优化，提升美感、舒适度、方便度，使房屋除了具备基础的实用功能外，还具有额外的价值，以促成一个区域内的生产、生活价值得到更为便利的实现。
装修、附属物分别按照以下公式计算补偿：
装修补偿金额=∑装修各项目重置单价x工程量x成新率+其他项目费用
附属物补偿金额=∑附属物各项目重置单价x工程量x成新率
据现场查勘，南京JYD硬质合金制品厂装修成新率为60%，附属物成新率为60%。
根据南京JYD硬质合金制品厂提供的资料，该公司装修及附属物项目单价及工程量见下表：
▲（表格参照《企业征收关停补偿纠纷案例评析——以法律规定和评估技术规范为纲，解读企业征收关停纠纷的解决之道》书中案例十）
▲不可迁移树木补偿见下表（表格参照《企业征收关停补偿纠纷案例评析——以法律规定和评估技术规范为纲，解读企业征收关停纠纷的解决之道》书中案例十）
由上表可得，南京JYD硬质合金制品厂的装修、附属物补偿金额=922862.6元x成新率0.6+40500元=59.42万元。
▼4、关于搬迁费。在本次机场二通道建设项目征收中，依照《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》第20条“涉及非住宅房屋的……进行货币补偿”的规定，征收方应当只提供货币补偿，故应给予南京JYD硬质合金制品厂因征收房屋造成的不能搬迁的机器设备的损失、搬迁费用，以及搬迁过程中对机器设备造成的损毁补偿，不考虑临时安置费用。
根据设备是否可迁移，分别计算补偿额。根据现场考察，基本上南京JYD硬质合金制品厂大部分设备属于不可迁移类型，按照设备重置价格结合成新，给予补偿。
由南京JYD硬质合金制品厂提供的资料，下列设备属于不可迁移范围：
▲（表格参照《企业征收关停补偿纠纷案例评析——以法律规定和评估技术规范为纲，解读企业征收关停纠纷的解决之道》书中案例十）
▲南京JYD硬质合金制品厂拆装搬迁补偿明细表（表格参照《企业征收关停补偿纠纷案例评析——以法律规定和评估技术规范为纲，解读企业征收关停纠纷的解决之道》书中案例十）
综上，南京JYD硬质合金制品厂不可迁移设备重置单价共计 略 元，不可迁移设备补偿金额为 略 x0.7= 略 元;可迁移设备搬迁费总价为 略 元。故被征收人南京JYD硬质合金制品厂机器设备搬迁补偿总金额为 略 万元。
▼5、关于停产停业损失。《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》第2项规定的停产停业损失标准为“不超过征收补偿款5%”的停业补偿费用。
一般情况下，商业、服务性企业因搬迁较为便捷，同时商业用途房地产市场价格往往较高，依照上述南京市的停产停业损失补偿标准，停产停业损失按被征收房屋补偿款的5%补偿，通常应当可以弥补其损失。而南京JYD硬质合金制品厂作为生产性企业，厂房和生产设施、设备多而且精密，搬迁过程较复杂，停产停业的时间很长，对生产经营的影响很大。兼且，工业房地产的市场价值比其他用途的（商业、办公、住宅）低。据此，南京JYD硬质合金制品厂的停产停业损失补偿约为：（房屋征收补偿款679.10万元+装修附属物补偿59.42万元+设备搬迁补偿略 万元）x5%=40万元。
对于南京JYD硬质合金制品厂而言，如果按照被征收房屋重置成新价的5%一次性补偿停产停业，显然无法弥补实际造成的直接损失，因此要考虑按照南京JYD硬质合金制品厂因停产停业而造成的实际损失来计算。
▼6、根据上述估价，南京JYD硬质合金制品厂在126省道南京段改扩建工程项目征收中，如果获得的征收补偿金介于350.26万元~798.66万元，符合《土地管理法》和《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》中规定的公平补偿原则。
案例点睛
AN LI DIAN JING
关于征收拆迁过程中，选用哪种评估方法进行评估，对被征收企业征收补偿价值造成的差异问题。根据当地补偿安置办法的规定，征收方对被征收企业应当给予的补偿包括：
①被征收人非住宅房屋价值的补偿；
②装修及附属物价值的补偿；
③因征收土地涉及非住宅房屋造成的设备拆除、安装和搬迁费用；
④因征收土地涉及非住宅房屋造成的停产停业损失的补偿；
⑤本次拆迁项目对被征收人给予的补助和奖励。
对征收房屋价值的补偿，应当考虑被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等因素。
在征收拆迁中，一般征收方是按照建设部房地产评估规范的五种方法：成本法、收益法、假设开发法、市场比较法、基准地价法之中的成本法来进行评估。超过90%的拆迁项目都是按照成本法来评估的，而成本法评估价值非常低，用收益法评估价值最高。重置成本法以估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，乘以成新率作为被征收人建筑成本的补偿价格;市场比较法以估价时点被征收片区同地段、同用途新建工业用房的交易平均价格为基数，作为被征收人房屋和土地使用权的补偿价格;收益法指通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值的估价方法，该方法以预期收益为导向，以预期原理为支撑，即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。
收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价，不适用于公益性房地产估价。有经济收益或有潜在经济收益的房地产，又叫收益性房地产，主要包括以下几类：出租型房地产、商业经营型房地产、生产经营型房地产。对于用于出租的写字楼、公寓、厂房来说，可以用其一年间的房租收人扣除各种成本费用，如修缮费、管理费、保险费、房产税、利息等，来求取其纯收益，再选用适当的还原利率，对此纯收益进行还原，从而求得该出租房地产的收益价格。根据不同的评估测算方法，被征收企业的合理补偿金额会被确定在一定的区间范围内。而在现行法律下，土地所有权性质不构成使用收益法的障碍。为保证被征收企业能在征收拆迁中获得最为公平合理的补偿价值，最大限度地弥补被征收企业因征收而造成的巨大损失，针对特殊的企业，我们多用收益法来进行评估。因为如果还是按照成本法来评估，显然是不合适的，会严重低估被征收企业的实际价值。
摘自《企业征收关停补偿纠纷案例评析——以法律规定和评估技术规范为纲，解读企业征收关停纠纷的解决之道》书中案例十
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